Saturday, July 16, 2011

16/7/2011~土地拥有权

很多新村地都不是永久地契,30年或50年不等,最长的99年。

当地契届满时,地主若想申请延长,该从何着手?所需付的费用又如何计算?

一般申请程序需时多久?最好是在何时开始申请?批准的几率高吗?

我国半岛的土地注册制度拥有两种不同性质的地契。一种是永久地契《freehold》,另一种则是租赁地契《leasthold》。

永久地契的土地,顾名思义就是土地的主权及使用权,没有面对固定期限制,业主或地主可以永久拥有,并使用他们所拥有的土地。

租赁地契则是租赁契约,一旦契约届满,土地主权即归于州政府,业主必须将土地使用权交回州政府。

按照国家土地法典对“租赁契约产业”所做的定义,租赁契约的土地,主要是土地有一个出租期,通常可高达99年,这是州政府所准予的租赁期。

同时,这也意味土地是建立在租赁期的基础上,转交给某人或机构特定时期的使用权。

一般上业主在转让、租赁或抵押有关租赁契约产业前,必须获得州政府的同意书。

*可申请延长租赁期*

要更新或延长租赁契约产业的租期,业主必须在产业租赁期届满前,向相关土地局或州政府注册处申请延长或更新租约。

一旦申请获批准,新土地被登记后,新的土地租赁期就立即生效。

*宜提早申请延长租赁期*

要申请延长土地租赁期,该何时开始申请?

举例来说,假如产业地契期限是在2017年届满,倘若受影响的地主此时提出申请,并在不久后获批准,其租赁期将在获批起生效,而不是从2017年届满时开始计算。

因此,地主最好是在土地租赁期未届满之前,或在租约期剩下两至五年左右开始提出申请,以免租约期满时,土地拥有权自动归州政府所有。

申请延长或更新租赁地契的过程及其审核程序所需的时间不等,一般申请程序估计需要三个月完成。

获批准延长或更新租凭的地主,需支付一笔更新租约期的费用(Land Premium)。

这笔费用通常以产业的所在地点、面积的大小,产业的市价等等来计算。

此外,住宅产业与商业单位的地契延长收费率不相同。

*为提升公共建设 政府可征用土地*

基本上,延长或更新租凭地契的申请,只要地主符合所有条件、提呈所需文件并依时缴付所需费用,获得批准的几率相当高。

然而,州政府也有可能选择不延长或更新租凭地契,而把土地回收以做其他的特定发展用途。

其实,不只是租凭契约产业,地方政府有权援引1960年土地征用法令,征用所有土地,即便是属于永久地契的土地以作城市发展规划。

然而,政府只有在必要且特定的情况下征用土地,如提升公共建设、扩建道路等。

当然,在土地征用法令下,所有土地被征用的地主将会获得合理的赔偿。《陈佐彬》。。

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